¿Cuánto vale la nuda propiedad para un matrimonio?
01 de agosto de 2026 · 8 min de lectura
¿Cuánto recibiría un matrimonio hoy si vendiera la nuda propiedad de su vivienda, conservando el usufructo conjunto? Depende, sobre todo, de la edad de ambos cónyuges. Aquí tiene una tabla clara de los 65 a los 85 años, un ejemplo paso a paso con una vivienda en Madrid y la razón por la que un matrimonio recibe menos que una persona sola de la misma edad.
En pocas palabras
Entre los 65 y los 85 años, cuando ambos cónyuges tienen la misma edad, la nuda propiedad de la vivienda
de un matrimonio vale, de forma orientativa,
entre el 17% y el 57% del valor total de la vivienda.
Es un porcentaje más bajo que el de una persona sola de la misma edad, porque el comprador debe esperar
a que fallezcan los dos cónyuges, no solo uno. Abajo tiene la tabla completa y un ejemplo con una
vivienda en Madrid.
¿Qué significa la nuda propiedad para un matrimonio?
Cuando un matrimonio vende la nuda propiedad de su vivienda conservando el usufructo, ambos cónyuges mantienen el derecho a seguir viviendo en ella de por vida. Si es la primera vez que lee sobre este tema, le recomendamos empezar por nuestra guía sobre qué es la nuda propiedad.
La diferencia importante frente a una persona sola es que el usufructo del matrimonio es conjunto: no termina cuando fallece el primer cónyuge, sino cuando fallece el segundo. Mientras uno de los dos siga con vida, se conserva el derecho a seguir viviendo en la casa.
Por eso el comprador debe prever una espera más larga que con una sola persona, y eso se refleja en el precio: la nuda propiedad de un matrimonio vale menos, en porcentaje, que la de un hombre o una mujer solos de la misma edad.
Tabla del valor de la nuda propiedad para un matrimonio (65 a 85 años)
Los porcentajes están calculados con nuestra calculadora, para el caso de dos cónyuges (un hombre y una mujer) de la misma edad, usando las tablas de mortalidad del INE. Tomamos como referencia un impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) orientativo del 8%, aunque este puede variar por comunidad autónoma y afectar ligeramente al resultado.
Porcentaje del valor total de la vivienda que representa la nuda propiedad para un matrimonio, según la edad de ambos cónyuges, entre los 65 y los 85 años.
Edad de ambos cónyuges
Valor de la nuda propiedad
65 y 65 años
17,3%
70 y 70 años
25,6%
75 y 75 años
35,2%
80 y 80 años
45,9%
85 y 85 años
57,3%
La fila sombreada, la de 70 y 70 años, es la que usamos en el ejemplo de abajo. Si los dos cónyuges no tienen la misma edad, esta tabla no es exacta para su caso: use la calculadora directamente, admite hasta cinco personas con edades distintas y es gratis.
Cómo leer la tabla: un ejemplo con una vivienda de 300.000€ en Madrid
Imagine un matrimonio de 70 años cada uno, con una vivienda que hoy vale 300.000€ en la Comunidad de Madrid. Así se usa la tabla, paso a paso:
Ejemplo: matrimonio de 70 años cada uno
Busque la fila de 70 y 70 años: 25,6%.
Calcule ese porcentaje sobre el valor de la vivienda: el 25,6% de 300.000€ son unos 76.800€.
Afine el resultado con nuestra calculadora indicando la comunidad. Para Madrid: 81.659,69€, un 27,2% del valor de la vivienda.
¿Por qué la calculadora da algo más que la tabla? Porque en la Comunidad de Madrid el impuesto que paga el comprador es del 6%, más bajo que el 8% orientativo con el que está calculada la tabla.
¿Por qué un matrimonio recibe menos que una persona sola de la misma edad?
Siga con el mismo ejemplo: una vivienda de 300.000€ en Madrid, a los 70 años. Así cambia el resultado según quién conserve el usufructo:
Un hombre solo, 70 años: 128.738,07€ (un 42,9% del valor).
Una mujer sola, 70 años: 103.587,54€ (un 34,5% del valor).
Un matrimonio, ambos de 70 años: 81.659,69€ (un 27,2% del valor).
La diferencia es clara: cuando el usufructo es de dos personas, el comprador debe esperar hasta que fallezca la que viva más años de las dos, no la primera. Estadísticamente, esa espera es más larga que la de cualquiera de los dos cónyuges por separado, y por eso el valor de la nuda propiedad es menor. Si quiere comparar con el caso de una sola persona, tiene la tabla completa por edad y sexo en ¿cuánto puedo recibir por vender la nuda propiedad?.
¿Por qué cambia según la comunidad autónoma?
Al comprar la nuda propiedad de una vivienda de segunda mano, el comprador paga un impuesto llamado ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Cada comunidad autónoma fija su propio tipo: en la Comunidad de Madrid es del 6%, en Andalucía del 7% y en Cataluña del 10% en la mayoría de los casos.
Ese impuesto sale del bolsillo del comprador, así que influye en lo que puede ofrecerle a usted: cuanto más bajo es el impuesto en su comunidad, el matrimonio recibe un poco más. Es la razón por la que el ejemplo de Madrid sale algo por encima de la tabla.
En la calculadora puede elegir su comunidad autónoma y el resultado se ajusta automáticamente. Si no la indica, se aplica un tipo orientativo del 8%. Y si quiere entender todos los impuestos de la operación, tiene nuestra guía sobre la fiscalidad de la nuda propiedad.
Otros motivos por los que su cifra puede variar
Si los cónyuges no tienen la misma edad. Esta tabla solo cubre el caso de la misma edad, para simplificar. En la práctica es habitual que haya una diferencia de unos años entre ambos, y eso también cambia el resultado. Nuestra calculadora admite edades distintas para cada persona y estima el valor exacto de su caso.
El reparto de los gastos. Quién paga el IBI, la comunidad, el seguro o el mantenimiento se puede pactar en el contrato, y ese reparto influye en el precio. Le contamos el reparto habitual en nuestra guía sobre quién paga los gastos en la nuda propiedad.
Qué pasa al fallecer el primer cónyuge. El usufructo no se reduce ni se reparte: sigue entero para quien sobrevive. Lo explicamos con más detalle en nuda propiedad y herencia.
La negociación final. La tabla y la calculadora le dan un punto de partida serio para negociar con datos, pero no son un precio garantizado: la cifra definitiva siempre se acuerda entre las partes.
Preguntas frecuentes sobre la nuda propiedad para un matrimonio
¿Cuánto vale la nuda propiedad para un matrimonio de 70 años cada uno?
De forma orientativa, un 25,6% del valor de la vivienda. En Madrid, para una vivienda de 300.000€, la calculadora estima 81.659,69€, un 27,2% del valor total.
¿Por qué el usufructo de un matrimonio dura más que el de una persona sola?
Porque el usufructo conjunto no se extingue hasta que fallece el segundo de los dos cónyuges, no el primero. El comprador de la nuda propiedad debe esperar más tiempo de media, y por eso ofrece hoy un poco menos que si el usufructo fuera de una sola persona.
¿Qué pasa si los cónyuges no tienen la misma edad?
El valor se calcula igual, pero esta tabla solo cubre el caso de la misma edad para simplificar. Nuestra calculadora admite edades distintas para cada persona, hasta cinco, y da el resultado exacto de su caso en un minuto.
¿Puede vender la nuda propiedad si solo uno de los cónyuges está de acuerdo?
Si la vivienda es de ambos, algo habitual en un matrimonio, hace falta el consentimiento de los dos para vender. Es distinto si la vivienda es privativa de uno solo. Conviene consultar su caso concreto con un notario o un abogado.
¿Qué ocurre con el usufructo si fallece uno de los dos cónyuges?
El usufructo continúa entero para el cónyuge que sobrevive; no se reduce ni se reparte con nadie más. El nudo propietario solo obtiene la propiedad plena de la vivienda cuando fallece el segundo cónyuge.
Aviso. Este artículo tiene una finalidad únicamente informativa y no
constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal. Cada situación es distinta: antes de tomar una
decisión, conviene consultar con un profesional de confianza. Puede leer también nuestro
aviso legal.
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