13 de junio de 2026 · Actualizado el 17 de julio de 2026 · 6 min de lectura
Si tiene una vivienda en propiedad y quiere conseguir dinero sin dejar su casa, le interesa entender qué es la nuda propiedad. Se lo explicamos paso a paso, con ejemplos y palabras claras para que decida con tranquilidad.
En pocas palabras
La nuda propiedad es ser el dueño de una vivienda "sobre el papel",
pero sin el derecho a usarla ni a vivir en ella. Vender la nuda propiedad
de su casa significa recibir una buena cantidad de dinero hoy y, a cambio, ceder la propiedad… pero con una
condición clave a su favor: puede seguir viviendo en su hogar el resto de su
vida, sin pagar alquiler. Cuando fallezca, quien se la compró pasará a ser el dueño completo.
¿Qué es la nuda propiedad?
Cuando es propietario de su casa "de toda la vida", en realidad tiene dos cosas juntas que la ley separa en dos partes:
El usufructo: el derecho a usar y disfrutar la vivienda. Es decir, vivir en ella (o alquilarla y cobrar la renta).
La nuda propiedad: ser el titular de la vivienda, su dueño sobre el papel, pero sin el derecho a usarla mientras otra persona tenga el usufructo.
Cuando las dos partes están en la misma persona, se llama pleno dominio: es dueño y, además, vive en su casa. Eso es lo que tiene hoy.
Una forma fácil de verlo es pensar en un árbol frutal. El usufructo es como tener derecho a recoger y disfrutar la fruta cada año; la nuda propiedad es ser el dueño del árbol, pero sin poder tocar la fruta mientras otra persona la recoge. Cuando ese derecho termina, el dueño del árbol vuelve a tenerlo todo.
Su casa hoy
El "pleno dominio": es dueño y vive en ella.
=
Nuda propiedad
La propiedad "sobre el papel". Esto es lo que vende.
+
Usufructo
El derecho a vivir en la casa. Esto es lo que conserva.
Al vender la nuda propiedad, entrega la primera parte y se queda con la segunda: recibe dinero ahora y sigue viviendo en su casa de por vida.
La diferencia entre nuda propiedad y usufructo
Estos dos nombres aparecen siempre juntos, así que conviene tenerlos claros:
A la persona que tiene el usufructo (en este caso, usted) se le llama usufructuario. Es quien vive en la casa.
A la persona que compra la nuda propiedad se le llama nudo propietario. Es el dueño, pero todavía no puede usar la vivienda.
Mientras usted viva, el nudo propietario es dueño "en espera". El nudo propietario puede vender o transmitir su derecho de nuda propiedad, pero el nuevo adquirente deberá respetar el usufructo inscrito. No puede entrar en la vivienda, utilizarla ni obligar al usufructuario a marcharse. Solo cuando usted fallezca, su nuda propiedad y su usufructo se vuelven a unir, y entonces pasa a tener la vivienda completa.
Ese momento (la llamada consolidación del dominio) tiene sus propias reglas e impuestos, y es también el origen habitual de muchas nudas propiedades familiares tras una herencia. Lo explicamos con detalle en nuda propiedad y herencia.
¿Qué significa vender la nuda propiedad?
Vender la nuda propiedad es un acuerdo pensado, sobre todo, para quienes ya son dueños de su vivienda y quieren obtener dinero sin mudarse. Funciona así de sencillo:
Vende la propiedad de su casa a un comprador.
Se reserva el usufructo de por vida (el llamado "usufructo vitalicio"). Es decir, sigue viviendo en su hogar mientras viva, sin pagar alquiler.
A cambio, recibe dinero: normalmente una buena cantidad de golpe; en algunos acuerdos, una renta cada mes; y a veces, una combinación de las dos.
Cuando fallezca, el comprador pasa a ser el dueño completo de la vivienda.
Todo se firma ante notario y queda inscrito. El usufructo vitalicio le permite seguir usando y disfrutando de la vivienda, por lo general, durante toda su vida: la venta de la nuda propiedad no lo extingue. Existen causas legales de extinción distintas del fallecimiento, como la renuncia o la consolidación, recogidas en el Código Civil.
Llegados a este punto surge una pregunta muy habitual: mientras sigue viviendo en la casa, ¿quién paga el IBI, la comunidad o el seguro? Lo vemos con detalle en la guía sobre quién paga los gastos en la nuda propiedad.
¿Tiene curiosidad por saber cuánto podría recibir?El importe depende sobre todo del valor de su vivienda y de su edad.
Ventajas e inconvenientes de vender la nuda propiedad
Como toda decisión importante, tiene su lado bueno y sus puntos a tener en cuenta. Aquí los tiene, frente a frente.
Ventajas
Consigue dinero sin mudarse
Recibe una cantidad importante (o una renta mensual) y sigue viviendo en su casa de siempre.
Vive en su hogar de por vida
El usufructo vitalicio le permite seguir usando y disfrutando de la vivienda, por lo general, durante toda su vida: la venta de la nuda propiedad no lo extingue. Existen causas legales de extinción distintas del fallecimiento, como la renuncia o la consolidación, recogidas en el Código Civil.
Un buen complemento para la pensión
Le ayuda a vivir con más holgura, afrontar gastos médicos o disfrutar de la jubilación con menos preocupaciones.
Ventaja fiscal si tiene 65 años o más
Si vende la nuda propiedad de su vivienda habitual, la ganancia queda exenta de IRPF, como explicamos en los impuestos de la nuda propiedad.
Sin deudas ni intereses
A diferencia de una hipoteca inversa, aquí vende, no pide un préstamo. No acumulas intereses ni deja deudas a su familia.
Le ayuda a organizar la herencia
Convierte parte del valor de su casa en dinero que puede disfrutar o repartir en vida.
A tener en cuenta
Recibe menos que el valor total de la casa
El comprador paga ahora y espera años para usarla, así que ofrece un precio rebajado. Cuanto más joven sea, mayor es el descuento.
Sus herederos no recibirán la vivienda
Al vender la propiedad, sus hijos ya no heredarán la casa (sí podrán heredar el dinero que obtenga por ella).
Es una decisión difícil de deshacer
Una vez firmada la venta ante notario, dar marcha atrás es complicado y normalmente costoso.
Conviene hablarlo en familia
Hablarlo con sus hijos evita malentendidos, sobre todo si contaban con heredar la vivienda.
Algunas limitaciones sobre la vivienda
Sigue usando su casa con normalidad, pero las obras o cambios importantes ya no los decide usted solo.
El resultado depende del tiempo
Nadie sabe cuánto vivirá, y esa incertidumbre forma parte del trato. Si vive muchos años, habrá sido un gran acuerdo para usted.
¿Le conviene vender la nuda propiedad?
No hay una respuesta única: depende de su situación, su edad y sus planes. Estas señales pueden orientarle.
Puede convenirle si…
Es dueño de su vivienda y tiene más de 65 o 70 años.
Quiere más ingresos sin tener que dejar su casa.
No tiene herederos, o sus hijos están de acuerdo con la idea.
Prefiere disfrutar ahora del valor de su casa.
Quizá no sea para usted si…
Su prioridad es dejar la vivienda en herencia a su familia.
Es relativamente joven (el descuento sobre el precio sería grande).
No se siente cómodo con una decisión difícil de revertir.
Su familia no lo ve claro y prefiere evitar conflictos.
Preguntas frecuentes sobre la nuda propiedad
¿Puedo seguir viviendo en mi casa si vendo la nuda propiedad?
Sí. Conserva el usufructo vitalicio, que es su derecho a vivir en la vivienda el resto de su vida sin pagar alquiler. Está protegido ante notario. El usufructo vitalicio le permite seguir usando y disfrutando de la vivienda, por lo general, durante toda su vida: la venta de la nuda propiedad no lo extingue. Existen causas legales de extinción distintas del fallecimiento, como la renuncia o la consolidación, recogidas en el Código Civil.
¿Qué diferencia hay entre nuda propiedad y usufructo?
El usufructo es el derecho a usar y disfrutar la vivienda (vivir en ella o alquilarla). La nuda propiedad es ser el titular sobre el papel, pero sin poder usarla. Juntos forman la propiedad completa, llamada pleno dominio.
¿Cuánto dinero me darían por la nuda propiedad de mi casa?
Depende sobre todo del valor de su vivienda y de su edad: cuanto mayor sea, más vale su nuda propiedad, porque el comprador espera menos tiempo para usar la casa. Puede calcularlo gratis en un minuto con nuestra calculadora.
¿Mis hijos podrán heredar la casa si vendo la nuda propiedad?
No heredarán la vivienda, porque deja de ser su propietario. Sí podrán heredar el dinero que reciba por la venta. Por eso conviene hablarlo en familia antes de decidir.
¿Puedo arrepentirme después de vender?
Una vez firmada la venta ante notario, dar marcha atrás es muy difícil y costoso. Por eso es importante informarse bien, comparar y no tener prisa antes de tomar la decisión.
¿Es lo mismo la nuda propiedad que la hipoteca inversa?
No. Al vender la nuda propiedad vende su casa, pero sigue viviendo en ella. En la hipoteca inversa no vende nada: pide un préstamo con su casa como garantía, y se genera una deuda con intereses que después habrá que devolver.
Aviso. Este artículo tiene una finalidad únicamente informativa y no
constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal. Cada situación es distinta: antes de tomar una
decisión, conviene consultar con un profesional de confianza. Puede leer también nuestro
aviso legal.
¿Cuánto vale la nuda propiedad de su casa?
Descúbralo gratis y en un minuto, sin compromiso. Solo necesita el valor actual de su vivienda y su edad.