Cómo se calcula el valor, paso a paso
El cálculo sigue seis pasos. Ninguno tiene secretos: se los contamos todos.
Cómo calculamos el valor de la nuda propiedad
Queremos que entienda de dónde sale el resultado. Aquí le explicamos, paso a paso y con palabras sencillas, cómo nuestra calculadora estima el valor de la nuda propiedad de una vivienda y qué supuestos utiliza.
En pocas palabras
Calcular la nuda propiedad consiste, en el fondo, en responder a una pregunta: ¿cuánto vale hoy recibir una vivienda dentro de unos años? Para estimarlo combinamos cuántos años podría seguir usándose la casa, cuánto valdrá en el futuro y cuánto vale hoy ese dinero futuro, teniendo en cuenta también los gastos y los impuestos que conlleva la compra. Por eso, cuanto mayor es la persona que conserva el derecho a vivir en la casa, mayor es el valor de la nuda propiedad: el comprador tendrá que esperar menos. Si quiere repasar el concepto, lea qué es la nuda propiedad.
1
Estimamos cuántos años podría seguir usándose la vivienda
Partimos de las tablas de mortalidad del INE (el Instituto Nacional de Estadística, el organismo oficial de España). Indican, de media, cuántos años más vive una persona según su edad y su sexo. No es una predicción sobre usted ni sobre nadie en concreto: son promedios estadísticos. Si en el usufructo hay varias personas, tenemos en cuenta que la casa se sigue usando hasta que fallece la última de ellas.
2
Proyectamos cuánto valdrá la vivienda en el futuro
Suponemos que el valor de la vivienda sube, de media, un 2,5% cada año. Es una estimación prudente pensada para el largo plazo.
3
Descontamos los gastos que asume el comprador
El reparto de gastos que utilizamos como referencia es el siguiente: el comprador de la nuda propiedad se hace cargo del mantenimiento de la vivienda (derramas extraordinarias y reparaciones mayores) y del seguro de continente. El usufructuario, por otro lado, asume el pago del IBI, el recibo de la comunidad, el seguro de contenido y el mantenimiento del día a día (reparaciones pequeñas o limpieza). Conviene destacar que el contrato puede repartir estos gastos de una manera diferente a esta. No obstante, es importante diferenciar entre quién asume económicamente el gasto según el contrato y quién responde legalmente frente a terceros, como en el caso del usufructuario ante la comunidad de propietarios. Lo explicamos en detalle en quién paga los gastos en la nuda propiedad.
4
Traemos ese valor futuro al día de hoy
Recibir una vivienda dentro de muchos años no vale lo mismo que recibirla hoy: el dinero del futuro "pesa menos" en el presente. Para reflejarlo aplicamos un descuento del 6,5% por cada año de espera. Es la forma habitual de comparar el dinero de hoy con el de mañana.
5
Tenemos en cuenta los impuestos y los gastos de la compra
Comprar una nuda propiedad no cuesta solo el precio acordado: el comprador paga además el ITP (el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría. El ITP cambia según la comunidad autónoma (va del 6% al 13%) y se calcula sobre el valor fiscal de la nuda propiedad, no sobre el precio pactado. Todo eso se tiene en cuenta en la valoración. Por eso la calculadora le pregunta por la comunidad autónoma de la vivienda; si prefiere no indicarla, usamos un tipo estándar del 8%.
6
Obtenemos la estimación del valor de la nuda propiedad
Al juntarlo todo (los años de uso previstos, el valor futuro de la casa, los gastos del comprador, los impuestos y gastos de la compra, y el descuento) sale una cifra: el valor estimado de la nuda propiedad hoy.
Los supuestos y datos que utilizamos
Para que pueda comprobarlo usted mismo, estos son todos los datos y porcentajes que entran en el cálculo:
Datos y supuestos generales
- Tablas de mortalidadINE (último año disponible)
- Edad máxima considerada100 años
- Revalorización de la vivienda2,5% al año
- Descuento del valor futuro6,5% al año
- Personas en el usufructohasta 5
Gastos anuales sobre el valor de la vivienda (reparto de referencia, modificable por contrato)
- IBI (lo paga el usufructuario)0,22%
- Comunidad (la paga el usufructuario)0,30%
- Seguro de continente (lo paga el comprador)0,05%
- Mantenimiento (derramas extraordinarias, reparaciones mayores; lo paga el comprador)0,80%
Impuestos y gastos de la compra (los asume el comprador)
- ITP (según la comunidad autónoma)del 6% al 13%
- ITP (si no indica la comunidad)8% (tipo estándar)
- Base del ITPvalor fiscal de la nuda propiedad
- Notaría, Registro y gestoría2.000€ (orientativo)
Los gastos anuales que asume el comprador (seguro de continente y mantenimiento: derramas extraordinarias, reparaciones mayores), junto con los impuestos y los gastos de la compra, se tienen en cuenta en la valoración. El contrato puede repartir los gastos entre las partes. Nuestra estimación utiliza un reparto de referencia, pero conviene diferenciar entre quién asume económicamente el gasto según el contrato y quién responde legalmente frente a terceros, como la comunidad de propietarios. Si en su caso el reparto es distinto, téngalo en cuenta al interpretar el resultado. El valor fiscal de la nuda propiedad lo fija Hacienda con una fórmula por edades, distinta del valor económico que estima esta calculadora: lo explicamos en los impuestos de la nuda propiedad.
La renta vitalicia equivalente
Junto al pago único, la calculadora le muestra una renta vitalicia equivalente: el importe que podría cobrar cada mes, mientras se mantenga el usufructo, en lugar de recibir todo el dinero de una vez. Las dos cifras valen lo mismo: la renta se calcula de forma que, sumando todos los pagos mensuales esperados y trayéndolos a euros de hoy, se obtiene el mismo valor que el pago único.
También puede acordar una mezcla de las dos: por ejemplo, la mitad del dinero hoy y la mitad como renta mensual. Es una decisión que se pacta con el comprador y conviene revisar con un profesional, sobre todo las garantías de cobro si elige la renta.
Por qué la edad influye tanto en el valor
Es el factor que más cambia el resultado. Cuanto mayor es la persona que conserva el usufructo, antes podrá el comprador disponer plenamente de la vivienda, así que está dispuesto a pagar más por la nuda propiedad. Al contrario, cuando el usufructuario es más joven, el comprador tendrá que esperar muchos años y, por eso, ofrece bastante menos. Puede verlo usted mismo: pruebe la calculadora cambiando solo la edad y observe cómo se mueve la cifra.
Por qué puede fiarse de esta estimación
Usamos datos oficiales (las tablas del INE) y un método de cálculo estándar para este tipo de operaciones, basado en la esperanza de vida y en el valor del dinero en el tiempo. Y, sobre todo, se lo contamos abiertamente en esta misma página: creemos que la mejor forma de generar confianza es explicar cómo funciona el cálculo, sin cajas negras ni letra pequeña.
Una estimación orientativa, no una tasación
El resultado es una estimación orientativa para que se haga una idea. No es una tasación oficial ni asesoramiento financiero, fiscal o legal. El valor real de una operación depende del estado concreto de la vivienda, del mercado de la zona, de la situación de cada persona y de lo que se pacte en el contrato. Antes de tomar una decisión, conviene consultar con un profesional de confianza. Puede leer también nuestro aviso legal.
Pruébelo con su vivienda
Ahora que sabe cómo se calcula, descubra gratis y en un minuto el valor estimado de la nuda propiedad de su casa.
Ir a la calculadora