Vender la nuda propiedad de tu casa, donarla o dejarla en herencia tiene consecuencias fiscales que conviene conocer de antemano. Te las explicamos con palabras sencillas: qué impuestos entran en juego, la exención que existe a partir de los 65 años y por qué Hacienda no usa el mismo valor que una valoración de mercado.
En pocas palabras
Transmitir la nuda propiedad —venderla, donarla o dejarla en herencia— puede generar distintos impuestos.
Si tienes 65 años o más y se trata de tu vivienda habitual, la ganancia por venderla suele quedar exenta en el IRPF, aunque vendas solo la nuda propiedad y sigas viviendo en tu casa.
Para los impuestos, Hacienda no usa el valor de mercado, sino una fórmula propia basada en la edad. Por eso el «valor fiscal» y el valor económico que estima nuestra calculadora pueden no coincidir.
Léelo con calma y sin agobios. La fiscalidad es un asunto delicado:
cambia con el tiempo y según el lugar, y cada caso tiene sus matices. Esta guía es
general y orientativa, y no sustituye al consejo de un profesional. Antes de dar
cualquier paso, conviene consultar con un asesor fiscal o gestor de confianza, o con la propia
Agencia Tributaria.
¿Por qué hay impuestos en la nuda propiedad?
Cada vez que una vivienda cambia de manos —se vende, se dona o se hereda— Hacienda entiende que ha habido una operación que puede tributar, y la nuda propiedad no es una excepción. La buena noticia es que, en muchos casos, la factura fiscal es más llevadera de lo que se teme, y existen ventajas pensadas precisamente para quien transmite la casa de toda la vida.
Si quieres repasar antes qué es exactamente la nuda propiedad, te lo explicamos sin tecnicismos en esta guía.
El valor fiscal no es el valor de mercado
Este es, quizá, el punto que más confusión genera, así que vamos despacio. Para calcular los impuestos, Hacienda no se fija en el precio que acuerdas ni en el valor real de mercado. Utiliza una fórmula sencilla que depende solo de la edad de quien conserva el usufructo.
La fórmula de Hacienda, con un ejemplo
El valor del usufructo se calcula restando 89 menos tu edad (con un mínimo del 10% y un máximo del 70%). La nuda propiedad es lo que queda hasta llegar al 100%.
Para una persona de 70 años:
· Usufructo: 89 - 70 = 19% del valor de la vivienda.
· Nuda propiedad (a efectos de impuestos): 81% del valor de la vivienda.
Cuanto mayor es quien conserva el usufructo, mayor es el valor fiscal de la nuda propiedad. Hacienda aplica ese porcentaje sobre el valor de referencia de la vivienda, un valor oficial que publica el Catastro.
¿Y si en la vivienda residen varias personas de distinta edad (por ejemplo, un matrimonio)? Para los impuestos se toma la edad de la persona más joven, porque el usufructo dura hasta que fallece la última de ellas.
¿Y por qué importa esto? Porque ese «valor fiscal» puede ser muy distinto del valor económico real de tu nuda propiedad. Nuestra calculadora estima cuánto vale de verdad hoy (un valor financiero, que tiene en cuenta la esperanza de vida y los gastos futuros); Hacienda, en cambio, usa la fórmula por edades de arriba únicamente para los impuestos. Son dos cosas diferentes y pueden dar cifras que no se parezcan. Te contamos cómo calculamos nuestro valor en la página de metodología.
Qué impuestos se pagan al vender la nuda propiedad
En una venta hay dos partes, y cada una se ocupa de impuestos distintos:
Tú, que vendes
conservas el usufructo
El IRPF sobre la ganancia: la diferencia entre lo que recibes y lo que en su día te costó la parte que vendes. Aquí entra la exención que vemos justo después.
La plusvalía municipal, un impuesto del ayuntamiento por el aumento de valor del suelo, si lo hubiera.
El comprador
el nuevo dueño
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) sobre el valor de la nuda propiedad, no sobre el total de la vivienda. Su porcentaje cambia según la comunidad.
La exención del IRPF a partir de los 65 años
Esta es, para muchas personas, la mejor noticia de toda la guía. La ley establece que, si tienes 65 años o más y transmites tu vivienda habitual, la ganancia que obtengas queda exenta en el IRPF: no pagas nada por ella.
Y lo más relevante para nuestro caso: esa exención se aplica también si vendes solo la nuda propiedad y te reservas el usufructo, es decir, si vendes la propiedad pero sigues viviendo en tu casa. Así lo recoge la Agencia Tributaria y lo ha confirmado la Dirección General de Tributos.
Las condiciones, en claro
Tener 65 años cumplidos en el momento de la venta.
Que sea tu vivienda habitual: que hayas vivido en ella al menos tres años seguidos y que lo sea al vender (o que lo haya sido en algún día de los dos años anteriores).
Un matiz importante: esta ventaja es para quien es dueño de la vivienda completa y vende la nuda propiedad reservándose el usufructo. Si la propiedad ya estaba dividida de antes (por ejemplo, si solo tienes el usufructo, o solo la nuda propiedad), la exención no se aplica. Por eso, antes de nada, conviene confirmar tu caso concreto con un profesional.
¿Y si en vez de vender, donas o dejas la casa en herencia?
Es una opción muy habitual en las familias: donar la nuda propiedad a los hijos y reservarse el usufructo, para seguir viviendo en casa. En ese caso, el impuesto principal ya no es el IRPF, sino el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que paga quien recibe (los hijos o los herederos).
Este impuesto es el que más cambia de una comunidad a otra: en algunas, las donaciones y herencias entre padres e hijos están casi totalmente bonificadas; en otras, bastante menos. Por eso, antes de decidir entre vender, donar o heredar, merece la pena hacer números para tu comunidad. Y un apunte: si donas la nuda propiedad de tu vivienda habitual y tienes 65 años o más, esa ganancia tampoco tributa para ti en el IRPF.
Las diferencias entre comunidades autónomas
No todos los impuestos dependen de dónde vivas. Este resumen te ayuda a situarte de un vistazo:
Impuesto
¿Quién lo paga?
¿Cambia según la comunidad?
IRPF (la ganancia)
Quien vende
No: es estatal. La exención a partir de los 65 años es igual en toda España.
ITP
Quien compra
Sí, bastante.
Plusvalía municipal
Quien transmite
Sí: depende de cada ayuntamiento.
Sucesiones y Donaciones
Quien recibe (donación o herencia)
Sí, mucho.
En resumen: el IRPF —y su exención a partir de los 65 años— es igual en toda España, pero el resto de impuestos puede variar mucho según tu comunidad y tu municipio. Es uno de los motivos por los que conviene informarse bien antes de decidir.
Un ejemplo para verlo claro
Carmen, de 72 años, vive desde hace décadas en su piso. Decide vender la nuda propiedad y reservarse el usufructo: así consigue dinero y sigue viviendo en su casa de siempre.
IRPF de Carmen: como tiene más de 65 años y es su vivienda habitual, la ganancia queda exenta. No paga IRPF por la venta.
Plusvalía municipal: aunque su ganancia esté exenta del IRPF, Carmen sí paga la plusvalía municipal al ayuntamiento (si en su caso corresponde): son impuestos distintos.
El comprador: paga el ITP de su comunidad sobre el valor de la nuda propiedad.
Es un ejemplo simplificado para entender la idea; tu caso concreto puede tener otros detalles.
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Preguntas frecuentes sobre los impuestos de la nuda propiedad
¿Hay que pagar impuestos por vender la nuda propiedad de mi casa?
Sí, una venta de nuda propiedad puede generar impuestos. Quien vende puede tributar en el IRPF por la ganancia (con una exención importante a partir de los 65 años si es su vivienda habitual) y por la plusvalía municipal; quien compra paga el ITP. Conviene calcular tu caso con un profesional.
Si tengo 65 años o más, ¿pago IRPF al vender mi vivienda habitual?
En general, no. La ley exime de IRPF la ganancia por transmitir la vivienda habitual cuando tienes 65 años o más, y esa exención se aplica también si vendes solo la nuda propiedad y te reservas el usufructo. Debe tratarse de tu vivienda habitual; conviene confirmar tu caso concreto.
¿Vale lo mismo la nuda propiedad para Hacienda que en el mercado?
No necesariamente. Para los impuestos, Hacienda usa una fórmula por edades (restar 89 menos tu edad para valorar el usufructo) aplicada al valor de referencia del Catastro. El valor económico real, que es el que estima nuestra calculadora, puede ser distinto.
¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad para los impuestos?
El usufructo se valora restando 89 menos tu edad, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%; la nuda propiedad es el resto hasta el 100%. Por ejemplo, a los 70 años el usufructo es el 19% y la nuda propiedad el 81% del valor de la vivienda.
¿Y si en la casa viven varias personas de distinta edad?
Para los impuestos se toma la edad de la persona más joven que conserva el usufructo, porque es la que hace que el usufructo dure más tiempo. Con esa edad se aplica la misma fórmula (89 menos esa edad).
¿Cambian los impuestos según la comunidad autónoma?
Algunos sí. El IRPF y su exención a partir de los 65 años son iguales en toda España, pero el ITP (que paga el comprador) y, sobre todo, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (si donas o dejas en herencia) cambian bastante de una comunidad a otra.
¿Qué impuesto paga el comprador de la nuda propiedad?
El comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre el valor de la nuda propiedad, no sobre el valor total de la vivienda. El porcentaje depende de la comunidad autónoma.
Si dono la nuda propiedad a mis hijos, ¿qué pagan?
Tus hijos pagarían el Impuesto de Sucesiones y Donaciones por la nuda propiedad que reciben, un impuesto que varía mucho según la comunidad. Si tienes 65 años o más y es tu vivienda habitual, tú no tributas en el IRPF por esa donación.
¿La calculadora me dice los impuestos que tendré que pagar?
No. Nuestra calculadora estima el valor económico de tu nuda propiedad, útil para negociar y decidir. Para conocer los impuestos exactos de tu caso, consulta con un asesor fiscal o con la Agencia Tributaria.
Fuentes
Esta guía se apoya en información de fuentes oficiales. Última revisión: junio de 2026. La normativa fiscal puede cambiar, así que conviene comprobar siempre la versión vigente.
Dirección General de Tributos (DGT), consulta vinculante V1459-25, de 5 de agosto de 2025 (exención al donar la nuda propiedad reservándose el usufructo).
Aviso. Este artículo tiene una finalidad únicamente informativa y no
constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal. Cada situación es distinta: antes de tomar una
decisión, conviene consultar con un profesional de confianza. Puedes leer también nuestro
aviso legal.
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