Nuda propiedad y herencia: qué pasa con el usufructo al fallecer
23 de julio de 2026 · 12 min de lectura
Cuando en una familia hay una nuda propiedad y un usufructo separados (por una venta, una donación o, lo más habitual, por una herencia anterior), el fallecimiento de cualquiera de las dos partes tiene consecuencias legales y fiscales que conviene conocer con calma. Le explicamos, con palabras sencillas, qué pasa en cada caso: cuando fallece quien vivía en la casa, cuando fallece antes el nudo propietario, y cómo se origina esta situación en la mayoría de las herencias entre cónyuges.
En pocas palabras
Cuando fallece la persona que tenía el usufructo, la nuda propiedad y el usufructo se unen de forma automática: es la consolidación del dominio. Aun así, hay un impuesto pendiente que conviene recordar a tiempo.
Si fallece antes el nudo propietario, el usufructo no se ve afectado: sus herederos reciben la nuda propiedad, no la vivienda para usarla.
La mayoría de las nudas propiedades familiares nacen de una herencia: el usufructo del cónyuge viudo, con los hijos como nudos propietarios.
Léalo con calma y sin agobios. El derecho de sucesiones y la fiscalidad
de las herencias cambian según la comunidad autónoma, el testamento y las circunstancias de cada familia.
Esta guía es general y orientativa y no sustituye el asesoramiento de un abogado o un asesor
fiscal. Antes de tomar cualquier decisión (sobre todo tras un fallecimiento reciente) conviene consultar con
un profesional de confianza.
¿Por qué la nuda propiedad y la herencia van tan unidas?
Si en su familia hay una vivienda con la propiedad dividida entre usufructo y nuda propiedad (ya sea porque alguien vendió, donó, o porque viene de una herencia anterior), tarde o temprano un fallecimiento cambiará las cosas. Si todavía no tiene claro qué es cada una de estas dos partes, empiece por nuestra guía sobre qué es la nuda propiedad.
Hay tres situaciones que se repiten una y otra vez, y que le explicamos en esta guía: qué pasa cuando fallece quien vivía en la casa, qué pasa si fallece antes el nudo propietario, y cómo se llega a esta situación en la mayoría de las familias, casi siempre a través de una herencia entre cónyuges.
¿Qué pasa con la nuda propiedad cuando fallece el usufructuario? La consolidación del dominio
Este es el caso más frecuente y el que más preguntas genera. Cuando fallece la persona que tenía el usufructo (por ejemplo, su madre o su padre, si vivía en la casa como usufructuaria), el usufructo se extingue automáticamente. El nudo propietario pasa a tener la propiedad completa de la vivienda, sin necesidad de una nueva herencia ni de una nueva escritura de compraventa.
A este proceso se le llama consolidación del dominio: las dos partes que estaban separadas (el uso y la propiedad sobre el papel) vuelven a unirse en una sola persona, por el simple efecto de la ley.
No hace falta aceptar una nueva herencia por esta parte: el nudo propietario ya era dueño de la nuda propiedad desde antes, y ahora simplemente deja de estar limitada por el usufructo.
Sí es muy recomendable inscribir la consolidación en el Registro de la Propiedad, aportando el certificado de defunción, para que la nota de usufructo desaparezca de la escritura y la propiedad conste como completa y libre de cargas.
¿Hay que pagar impuestos por la consolidación del dominio?
Aquí está el punto fiscal que la mayoría de las familias no ve venir. Aunque la consolidación ocurre "de forma automática" a efectos civiles, a efectos fiscales sí es una operación que tributa. La razón es sencilla: cuando la propiedad se dividió por primera vez, quien recibió la nuda propiedad normalmente solo pagó impuestos por esa parte, no por el usufructo. Ese impuesto quedó aplazado, no perdonado, y toca pagarlo ahora.
Si el origen fue una herencia o una donación
El nudo propietario liquida el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) por el valor del usufructo que se extingue.
Si el origen fue una compraventa
El nudo propietario liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por esa misma parte pendiente.
¿Sobre qué valor se calcula?
Si el origen fue una compraventa (ITP): el Reglamento del impuesto establece que se aplica el porcentaje que quedó sin liquidar sobre el valor del inmueble en el momento de la consolidación, con el tipo de ITP vigente en ese momento (no con el valor ni el tipo de la compraventa original).
Si el origen fue una herencia o una donación (ISD): aquí sí se conserva la referencia a la operación original: se toma el valor y el tipo medio efectivo de gravamen que resultó en la herencia o donación en que se dividió la propiedad, no el valor ni el tipo vigentes en el momento de la consolidación.
Son dos reglas distintas y el cálculo es técnico: conviene revisar la escritura original (herencia, donación o compraventa) y dejarlo en manos de un gestor o asesor fiscal.
El plazo: como en cualquier liquidación de Sucesiones, el plazo general es de seis meses desde el fallecimiento para presentar la autoliquidación, con la posibilidad de solicitar una prórroga de otros seis meses si se pide dentro de los primeros cinco. Presentarla fuera de plazo puede suponer recargos e intereses de demora.
¿Qué ocurre si fallece antes el nudo propietario que el usufructuario?
Es el caso contrario, y también ocurre con frecuencia. Aquí la respuesta es más sencilla: el usufructo no se ve afectado en absoluto. Sigue vigente, tal cual estaba, hasta que fallezca la persona usufructuaria.
Lo único que ocurre es que la nuda propiedad cambia de manos: pasa a los herederos del nudo propietario fallecido, que reciben la propiedad sobre el papel, sin poder usar la vivienda mientras dure el usufructo ajeno.
Un ejemplo: dos herencias que se cruzan
Doña Rosa, de 82 años, es usufructuaria de su vivienda desde que heredó ese derecho al fallecer su marido; sus dos hijos son los nudos propietarios. Uno de los hijos fallece antes que ella, dejando a sus propios hijos (los nietos de Rosa) como herederos.
· Los nietos heredan la nuda propiedad de su padre: siguen sin poder usar la vivienda.
· El usufructo de Doña Rosa sigue exactamente igual, sin ningún cambio.
· Cuando Doña Rosa fallezca, la consolidación del dominio se producirá directamente a favor de quienes sean nudos propietarios en ese momento: el otro hijo y los nietos, cada uno según su parte.
Así, en una misma vivienda pueden llegar a superponerse dos herencias distintas antes de que la propiedad vuelva a estar completa en unas solas manos.
¿Cómo se origina la nuda propiedad en la mayoría de las herencias? El usufructo del cónyuge viudo
Casi todas las situaciones de nuda propiedad entre familiares empiezan de la misma manera: el fallecimiento de uno de los cónyuges. Es lo que se conoce como usufructo viudal, y conviene entender sus dos versiones.
El mínimo legal
Cuando hay hijos y no existe testamento, o el testamento no dice nada al respecto, la ley reconoce al cónyuge viudo el usufructo del tercio de mejora de la herencia (además del tercio de libre disposición, si se lo deja el testamento). Los hijos reciben la nuda propiedad del resto. Es la llamada legítima del cónyuge viudo: un mínimo que la ley protege, aunque el matrimonio no haya dejado testamento.
Lo más habitual: el usufructo universal
En la práctica, muchos matrimonios otorgan testamento "del uno para el otro", dejándose mutuamente el usufructo de toda la herencia (no solo del tercio de mejora) y a los hijos la nuda propiedad de todo. Es la forma más habitual de proteger al cónyuge que sobrevive, para que pueda seguir viviendo con tranquilidad en la vivienda familiar y disponer de las rentas de todo el patrimonio.
Existe además una tercera vía: la conmutación del usufructo viudal. Los hijos, como nudos propietarios, pueden ofrecer al cónyuge viudo (y este aceptar o no) sustituir el usufructo genérico sobre toda la herencia por una de estas opciones, para simplificar la gestión del patrimonio:
Una cantidad de dinero en efectivo.
Una renta vitalicia equivalente.
El usufructo de bienes concretos, por ejemplo, solo de la vivienda habitual.
Esta última opción (quedarse con el usufructo de la vivienda habitual y renunciar al del resto del patrimonio) es, en la práctica, el punto de partida de muchas de las situaciones de nuda propiedad que observamos: el cónyuge viudo conserva el derecho a vivir en su casa de siempre, y los hijos son ya, desde ese momento, los nudos propietarios.
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¿Cómo se calcula el valor del usufructo y la nuda propiedad?
Sea cual sea el origen (venta, donación o herencia), Hacienda usa siempre la misma fórmula para calcular el valor fiscal del usufructo y la nuda propiedad.
La fórmula, con un ejemplo
El valor del usufructo se calcula restando 89 menos la edad de quien lo tiene, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%. La nuda propiedad es el resto hasta el 100%.
Para una persona usufructuaria de 75 años:
· Usufructo: 89 - 75 = 14% del valor de la vivienda.
· Nuda propiedad (a efectos fiscales): 86% del valor de la vivienda.
Este porcentaje fiscal es distinto del valor económico real de la nuda propiedad, que es el que estima nuestra calculadora a partir de la esperanza de vida y de otros factores financieros. Puede leer la diferencia con detalle en nuestra guía sobre los impuestos de la nuda propiedad.
¿Existe alguna reducción fiscal si es la vivienda habitual del fallecido?
Sí, y suele ser la reducción más importante de toda la herencia. La ley estatal aplica una reducción del 95% sobre el valor de la vivienda habitual del fallecido en el Impuesto de Sucesiones, siempre que la reciban el cónyuge, los descendientes o, en algunos casos, ciertos familiares que hayan convivido con él. Muchas comunidades autónomas mejoran este porcentaje, hasta el 99% o incluso el 100% en algunos casos.
Esta reducción se aplica sobre lo que recibe cada heredero: si el cónyuge hereda el usufructo y los hijos la nuda propiedad, cada uno la aplica sobre el valor de su parte correspondiente.
Tiene una condición importante: hay que mantener la vivienda en el patrimonio durante varios años (diez según la norma estatal, aunque varias comunidades lo reducen a cinco). Si se vende antes de ese plazo, normalmente se pierde la parte proporcional de la reducción y hay que regularizar el impuesto, con intereses de demora incluidos. Antes de vender una vivienda heredada recientemente, conviene confirmar este plazo con un profesional.
¿Cambian mucho los impuestos según la comunidad autónoma?
Sí, y en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones la diferencia puede ser enorme entre unas comunidades y otras.
Comunidades con bonificaciones muy amplias
Comunidades como Madrid o Andalucía aplican bonificaciones muy altas entre cónyuges, padres e hijos, de forma que la factura práctica del Impuesto de Sucesiones puede acercarse a cero en la mayoría de los casos familiares.
Comunidades con reducciones más limitadas
En otras comunidades, como Asturias o Cataluña, las bonificaciones son menores y el impuesto se nota más, sobre todo en herencias de mayor valor. Conviene revisar siempre la normativa vigente en su comunidad, porque cambia con cierta frecuencia.
¿Hay que pagar la plusvalía municipal en la herencia o en la consolidación?
Sí, pero solo en el primer momento. La plusvalía municipal (el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava la herencia o la donación que dividió la propiedad, sobre el aumento de valor del suelo que corresponda a cada parte: la nuda propiedad que reciben los hijos y, si la hay, la constitución del usufructo que recibe el cónyuge viudo.
La consolidación del dominio por fallecimiento del usufructuario, en cambio, no está sujeta a este impuesto. La Dirección General de Tributos ha establecido que en ese momento no se produce una nueva transmisión de la propiedad: el nudo propietario ya era dueño del terreno desde la herencia, la donación o la compra original, y lo único que ocurre es que se extingue el usufructo. La ley solo sujeta al impuesto la transmisión de la propiedad o la constitución o transmisión de un derecho real de goce, no su extinción, así que este segundo momento queda fuera.
La cuota concreta de la plusvalía en esa primera transmisión depende del ayuntamiento y del tiempo transcurrido, y existen exenciones si se puede acreditar que el terreno no ha aumentado de valor. Es un impuesto que suele pasar desapercibido junto al de Sucesiones, así que conviene tenerlo presente en ese momento y consultarlo con el ayuntamiento correspondiente o con su gestor.
¿Es buena idea renunciar al usufructo para simplificar las cosas?
Un error habitual y caro
A veces, un cónyuge viudo o un usufructuario de más edad prefiere "quitarse de en medio" y renuncia a su usufructo a favor de los nudos propietarios. La intención suele ser buena, pero tiene una consecuencia fiscal importante: si el usufructo ya se había aceptado, renunciar a él ahora se trata como una donación a favor del nudo propietario, con su propio Impuesto de Sucesiones y Donaciones (normalmente menos favorable que esperar a la consolidación natural por fallecimiento).
Ojo, porque no es lo mismo: renunciar a una herencia antes de aceptarla (repudiarla) es una decisión distinta, sin esta consecuencia. El problema aparece cuando se renuncia a un usufructo que ya es suyo. Antes de dar este paso, consulte siempre con un profesional: en muchos casos, mantener el usufructo hasta el final (o explorar la conmutación que vimos antes) resulta bastante más económico para la familia.
Mientras las dos personas viven, ¿quién paga los gastos de la casa?
Es una duda muy habitual entre hermanos que ya son nudos propietarios y ven que su padre o su madre, como usufructuario, sigue viviendo en la vivienda familiar. El reparto habitual es el mismo que en cualquier nuda propiedad: quien vive en la casa (el usufructuario) paga el IBI y los gastos ordinarios, como la comunidad; el nudo propietario asume las reparaciones extraordinarias, propias de su condición de dueño. Lo explicamos con detalle en quién paga los gastos en la nuda propiedad.
Un punto importante: mientras las dos partes existan por separado, ni el usufructuario ni el nudo propietario pueden vender la vivienda completa por su cuenta. Cada uno puede disponer de su propio derecho (el usufructuario, de su usufructo; el nudo propietario, de su nuda propiedad), pero la venta de la propiedad libre y completa exige el acuerdo de ambos, o esperar a la consolidación.
Dos ejemplos para verlo con números
Vamos a ver todo lo anterior aplicado a dos familias, con los dos orígenes más habituales: una venta y una herencia.
Ejemplo A: origen en una venta de nuda propiedad
José, de 72 años, vende la nuda propiedad de su vivienda (valorada en 300.000€) y se reserva el usufructo vitalicio, como el que facilita nuestra calculadora.
· El comprador paga el ITP de su comunidad sobre ese 83% en el momento de la compra.
· Años después, José fallece. El comprador (ya nudo propietario) consolida el dominio y debe liquidar el ITP pendiente sobre ese 17% de usufructo, pero calculado sobre el valor de la vivienda en el momento del fallecimiento y con el tipo de ITP vigente entonces, no con los datos de la venta original.
Ejemplo B: origen en una herencia (usufructo viudal)
Al fallecer su marido, Ana, de 75 años, recibe el usufructo de la vivienda familiar (también valorada en 300.000€) y sus dos hijos, la nuda propiedad a partes iguales.
· A efectos fiscales: usufructo de Ana 89 - 75 = 14% (42.000€); nuda propiedad de los hijos 86% (258.000€, entre los dos).
· Gracias a la reducción del 95% por vivienda habitual, la base de Ana baja de 42.000€ a apenas 2.100€, y la de cada hijo se reduce en la misma proporción sobre su parte.
· Años después, al fallecer Ana, los hijos consolidan el dominio y liquidan el Impuesto de Sucesiones y Donaciones pendiente sobre aquel 14% de usufructo, pero esta vez sí con el valor de la vivienda y el tipo medio efectivo de la herencia original del padre, no con los datos del momento de la consolidación.
Son ejemplos simplificados para entender la idea. El cálculo exacto de cada consolidación conviene hacerlo con un gestor o asesor fiscal.
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Preguntas frecuentes sobre la nuda propiedad y la herencia
¿Qué pasa con la nuda propiedad cuando fallece el usufructuario?
El usufructo se extingue y el nudo propietario pasa a tener la propiedad completa de forma automática, por el simple hecho del fallecimiento. No hace falta una nueva escritura de aceptación de herencia por esta parte, aunque sí conviene inscribir la consolidación en el Registro de la Propiedad para que conste correctamente.
¿Hay que pagar impuestos por la consolidación del dominio?
Sí. El nudo propietario debe liquidar el impuesto que quedó pendiente sobre el usufructo cuando este se creó: el Impuesto de Sucesiones y Donaciones si la nuda propiedad vino de una herencia o una donación, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si vino de una compraventa. El plazo general es de seis meses desde el fallecimiento, con posibilidad de pedir una prórroga.
¿Sobre qué valor se calculan los impuestos de la consolidación?
Depende del origen. Si viene de una compraventa (ITP), se calcula sobre el valor de la vivienda y el tipo vigente en el momento de la consolidación, no en el de la compra. Si viene de una herencia o una donación (ISD), en cambio, sí se conserva el valor y el tipo medio efectivo de aquella operación original. Es un cálculo técnico: conviene hacerlo con un gestor o asesor para no pagar de más ni de menos.
¿Qué ocurre si fallece antes el nudo propietario que el usufructuario?
El usufructo no se ve afectado y sigue vigente hasta que fallezca la persona usufructuaria. Lo que heredan los familiares del nudo propietario es su nuda propiedad, es decir, la propiedad sobre el papel, sin poder usar la vivienda todavía.
¿Cómo se origina normalmente la nuda propiedad en una herencia?
El caso más frecuente es el del cónyuge viudo: por ley, tiene derecho a un usufructo cuando hay hijos, y estos reciben la nuda propiedad. Muchos matrimonios amplían este derecho por testamento a un usufructo sobre toda la herencia, para proteger mejor al cónyuge que sobrevive.
¿Cómo se calcula el valor del usufructo y la nuda propiedad?
A efectos fiscales, restando 89 menos la edad de quien tiene el usufructo, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%; la nuda propiedad es el resto hasta el 100%. Es distinto del valor económico real, que es el que estima nuestra calculadora.
¿Existe alguna reducción si es la vivienda habitual del fallecido?
Sí. La ley estatal aplica una reducción del 95% sobre el valor de la vivienda habitual en el Impuesto de Sucesiones, y muchas comunidades autónomas la mejoran. A cambio, hay que mantener la vivienda varios años sin venderla; si se vende antes, se puede perder la ventaja.
¿Es buena idea renunciar al usufructo para simplificar las cosas?
Hay que ir con mucho cuidado. Si el usufructo ya se aceptó y luego se renuncia a él, Hacienda lo trata como una donación al nudo propietario, con su propio impuesto. No es lo mismo que renunciar a una herencia antes de aceptarla.
¿Cambian mucho los impuestos según la comunidad autónoma?
Sí, especialmente el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. En algunas comunidades, como Madrid o Andalucía, la factura entre cónyuges e hijos es prácticamente cero; en otras es más elevada. Conviene revisar siempre la normativa de su comunidad.
Fuentes
Esta guía se apoya en información de fuentes oficiales. Última revisión: julio de 2026. La normativa civil y fiscal puede cambiar, así que conviene comprobar siempre la versión vigente.
Código Civil: texto consolidado en el BOE (arts. 513 a 522 sobre extinción del usufructo, y arts. 834, 837 y 839-840 sobre la legítima y la conmutación del usufructo del cónyuge viudo).
Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: texto consolidado en el BOE (art. 26, valoración del usufructo; art. 51 del Reglamento, sobre la consolidación del dominio).
Texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: BOE-A-1993-25359 (art. 10, valoración del usufructo en transmisiones onerosas).
Ley Reguladora de las Haciendas Locales: texto refundido, BOE-A-2004-4214 (arts. 104 a 110, el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos, o plusvalía municipal).
Aviso. Este artículo tiene una finalidad únicamente informativa y no
constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal. Cada situación es distinta: antes de tomar una
decisión, conviene consultar con un profesional de confianza. Puede leer también nuestro
aviso legal.
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