Vender la nuda propiedad y alquilar la vivienda

Nuda propiedad y usufructo: quién tiene cada derecho

Cuando vende la nuda propiedad de su vivienda, separa dos cosas que normalmente van juntas: la titularidad de la casa y el derecho a usarla y disfrutarla. El comprador (el nudo propietario) se queda con la titularidad, sobre el papel. Usted, si se reserva el usufructo, conserva el derecho de uso: vivir en ella, alquilarla o recibir sus frutos.

Los alquileres que genera una vivienda son, legalmente, "frutos civiles". Por eso, salvo que la escritura diga otra cosa, le pertenecen a usted como usufructuario, no al nudo propietario. Si quiere repasar estos conceptos desde el principio, tiene nuestra guía sobre qué es la nuda propiedad.

La escritura, el contrato y la normativa aplicable pueden matizar o modificar estas reglas generales en su caso concreto.

¿Cómo funciona vender la nuda propiedad y alquilar la vivienda?

El proceso, en la práctica, sigue estos pasos:

1. Usted vende la nuda propiedad de su vivienda y se reserva el usufructo vitalicio.
2. El comprador pasa a ser el nudo propietario.
3. Como usufructuario, puede firmar un contrato de alquiler y cobrar una renta por ella.
4. Usted cobra la renta mensual.
5. Puede destinar parte del dinero de la venta a ahorro, inversión, otra vivienda o gastos de cuidados.
6. Cuando el usufructo se extingue, la propiedad se consolida en el nudo propietario, según lo que establezcan la escritura y la ley.

Cuándo vender la nuda propiedad y alquilar la vivienda tiene sentido

Esta estrategia suele encajar mejor cuando usted ya tiene previsto dejar la vivienda por otro motivo, y el alquiler y la venta de la nuda propiedad se suman a esa decisión. Algunas situaciones habituales:

• Mudarse a una vivienda más pequeña, más cómoda o más fácil de mantener, y alquilar la casa que deja libre.
• Trasladarse a una residencia, cuando necesita cuidados o compañía que la vivienda actual no puede ofrecerle.
• Irse a vivir con la familia, por ejemplo con un hijo o una hija, y sacar partido a una vivienda que quedaría vacía.

Un ejemplo con números

Imagine a una mujer de 70 años en Madrid, con una vivienda valorada en 400.000€. Vende la nuda propiedad por 138.783€ y se reserva el usufructo. Alquila la vivienda por 1.300€ al mes, unos 15.600€ al año. Al mismo tiempo, el dinero de la venta lo puede invertir en productos de riesgo bajo o moderado, con una rentabilidad de entre el 2% y el 4% anual.

Cifras orientativas. Ni el alquiler ni la rentabilidad de la inversión están garantizados, y el precio real de su nuda propiedad depende de su edad, la esperanza de vida, el valor de la vivienda, los tipos de interés y las condiciones pactadas. Puede estimar su caso con nuestra calculadora.

Además del pago único, la nuda propiedad también se puede vender a cambio de una renta vitalicia mensual en lugar de un capital de golpe. Por ejemplo, esos mismos 138.783€ podrían convertirse en una renta vitalicia bruta de unos 1.081€ al mes, calculada con las mismas hipótesis actuariales que nuestra calculadora. Sumada al alquiler de 1.300€, el ingreso bruto mensual rondaría los 2.381€. A cambio, no dispondría de un capital que invertir, dejar en herencia o utilizar libremente, y el importe de la renta depende de las condiciones que ofrezca cada comprador o entidad.

Riesgos que hay que tener en cuenta

Alquilar la vivienda no es un ingreso automático ni garantizado. Antes de decidir, conviene valorar:

• Los periodos sin inquilino, en los que no entra ningún alquiler.
• El riesgo de impago por parte del inquilino.
• La normativa del alquiler, que puede limitar la renta o las condiciones del contrato según la zona.
• Los impuestos sobre el alquiler, que reducen el ingreso neto que finalmente recibe.
• La posibilidad de necesitar la vivienda de nuevo más adelante.
• La gestión del alquiler (buscar inquilino, mantenimiento, gestión de incidencias) que puede asumir usted o delegar en una agencia, con su coste correspondiente.

Comparar esta estrategia con otras opciones

Para comparar las cinco estrategias con cifras concretas, retomamos el caso anterior: la mujer de 70 años en Madrid, con una vivienda de 400.000€, una nuda propiedad estimada en 138.783€ y un alquiler de 1.300€ al mes.

Vender la nuda propiedad le permite transformar una parte de su patrimonio en dinero. A la vez, el usufructo tiene un valor económico, ya que lo puede alquilar y obtener una renta por él. No obstante, dejará de vivir en su casa y deberá mudarse a otra (una más pequeña, una residencia o con su familia). La opción más adecuada depende de sus necesidades y de sus prioridades financieras.

Ingreso mensual bruto según la estrategia

Si además invierte el capital que recibe a un 2% anual, el ingreso mensual bruto de cada estrategia sería el siguiente:

Cifras brutas e ilustrativas, calculadas con nuestra metodología a fecha de julio de 2026. No descuentan impuestos, gastos, periodos sin inquilino ni el coste de una vivienda alternativa. La renta vitalicia es la equivalente, en valor actual, al precio de la nuda propiedad para esta persona, calculada con las mismas hipótesis actuariales que el resto de la calculadora; el importe real depende de las condiciones que ofrezca cada comprador.

La renta vitalicia genera más ingresos mensuales porque no equivale solamente a invertir el dinero de la nuda propiedad con bajo riesgo. También debe considerarse la capacidad del comprador de la nuda propiedad de realizar esos pagos mientras usted viva. Por eso, esta estrategia debe compararse con el resto con cautela.

Ventajas y riesgos de vender la nuda propiedad y alquilar

Qué revisar en la escritura antes de alquilar

El artículo 480 del Código Civil reconoce al usufructuario el derecho a arrendar la vivienda, pero dos matices son importantes: conforme al artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y al artículo 480 del Código Civil, los contratos de alquiler que firme se extinguen cuando termina el usufructo, y la escritura puede limitar o condicionar este derecho (por ejemplo, exigiendo el consentimiento del nudo propietario). Conviene comprobar, con ayuda de un profesional:

• Si conserva un usufructo completo o solo un derecho de uso o habitación, que no es lo mismo.
• Si la escritura permite o restringe el alquiler.
• Quién paga las reparaciones ordinarias, las extraordinarias, la comunidad, el IBI y el seguro (lo explicamos en quién paga los gastos en la nuda propiedad).
• Qué ocurre con el alquiler cuando el usufructo se extingue.
• Si hay varios usufructuarios, o si el usufructo es sucesivo.
• Informar con claridad al inquilino, antes de firmar el contrato, de que usted es usufructuario y de que el alquiler está vinculado a la duración del usufructo.

Qué tener en cuenta a nivel fiscal

La venta de la nuda propiedad puede generar una ganancia o pérdida patrimonial, con una posible exención a partir de los 65 años en su vivienda habitual, según sus circunstancias. El alquiler que cobre como usufructuario, en general, hay que declararlo, con algunos gastos deducibles. La rentabilidad de lo que invierta también tributa. Esto es solo una introducción: puede profundizar en nuestra guía sobre los impuestos de la nuda propiedad y confirmar su caso con la Agencia Tributaria o un asesor fiscal.

¿Podría tener sentido para mí vender la nuda propiedad y alquilar la vivienda?

Antes de tomar una decisión, considere las siguientes preguntas para averiguar si la estrategia es apropiada para usted.

Preguntas frecuentes sobre vender la nuda propiedad y alquilar la vivienda

Fuentes

Última revisión legal y fiscal: julio de 2026. La normativa puede cambiar, así que conviene comprobar siempre la versión vigente.