24 de junio de 2026 · 9 min de lectura
La hipoteca inversa y la nuda propiedad son dos formas de obtener dinero de su vivienda sin dejar de vivir en ella, pero funcionan de manera muy distinta. Le explicamos con palabras sencillas en qué se diferencian -propiedad, dinero, deuda, impuestos y herencia- para que vea cuál encaja mejor en su situación.
Léalo con calma y sin prisa. Son decisiones importantes y difíciles de deshacer, con consecuencias económicas, fiscales y para la familia. Esta guía es general y orientativa, y no sustituye al consejo de un profesional. Antes de dar cualquier paso, conviene comparar ofertas, hablarlo en familia y consultar con un asesor de confianza, un notario o su entidad. Puede leer también nuestro aviso legal.
Tanto la hipoteca inversa como la nuda propiedad sirven para lo mismo: conseguir dinero de su vivienda y, a la vez, seguir viviendo en ella el resto de su vida. La diferencia está en cómo lo consiguen, y esa diferencia lo cambia casi todo. Vamos a verlas una al lado de la otra, paso a paso.
Si quiere repasar antes el concepto de nuda propiedad, se lo explicamos sin tecnicismos en esta guía.
un préstamo con su casa como garantía
vende la propiedad y conserva el usufructo
Así quedan las dos opciones frente a frente en lo que más importa:
| Hipoteca inversa | Nuda propiedad | |
|---|---|---|
| ¿De quién es la vivienda? | Sigue siendo suya: es el propietario. | Pasa a ser del comprador; usted conserva el usufructo. |
| ¿Puede seguir viviendo en ella? | Sí, de por vida, como propietario. | Sí, de por vida, como usufructuario. |
| ¿Qué dinero recibe? | Un préstamo: de una vez, en renta mensual o ambas. | El precio de la venta, normalmente en un pago único. |
| ¿Hay deuda e intereses? | Sí. La deuda crece con intereses hasta el fallecimiento. | No. Es una venta: sin deuda ni intereses. |
| ¿Cómo tributa? | El dinero no tributa en el IRPF: es un préstamo, no un ingreso. | Puede haber ganancia en el IRPF, exenta desde los 65 años si es su vivienda habitual. |
| ¿Y la herencia? | Sus herederos reciben la casa y la deuda: la pagan y se la quedan, o la venden y saldan la deuda. | No heredan la vivienda; sí el dinero que recibió, si no lo has gastado. |
Esta es la diferencia de fondo, de la que nacen casi todas las demás.
Con la hipoteca inversa, la casa sigue siendo suya. El banco le presta dinero y, como garantía, anota una hipoteca sobre la vivienda; pero usted continúa siendo el propietario, igual que antes.
Con la nuda propiedad, en cambio, vende la propiedad a un comprador y se reserva el usufructo, es decir, el derecho a seguir viviendo en la casa. Deja de ser el dueño, aunque conserva el uso de la vivienda mientras viva.
Sí en las dos. Esta es la gran tranquilidad que comparten: en ambas conserva el derecho a vivir en su vivienda durante el resto de su vida. En la hipoteca inversa, porque sigue siendo el propietario; en la nuda propiedad, porque se reserva el usufructo vitalicio.
Hay un matiz en los gastos del día a día. Con la hipoteca inversa, como sigue siendo el dueño, le corresponden los gastos de la vivienda (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento). Con la nuda propiedad, esos gastos se reparten con el comprador; lo contamos en quién paga los gastos en la nuda propiedad.
En las dos opciones, el dinero depende sobre todo del valor de su vivienda y de su edad (cuanto mayor es, más suele obtener).
La hipoteca inversa le permite cobrar de varias formas: todo de una vez, en una renta mensual mientras viva el titular, o una mezcla de ambas. Cuando se alcanza el máximo previsto, se deja de cobrar, pero puede seguir viviendo en la casa.
En la nuda propiedad, lo habitual es recibir un pago único por la venta, aunque algunos acuerdos lo combinan con una renta. Para hacerle una idea del valor de su nuda propiedad, puede usar nuestra calculadora de nuda propiedad y consultar la metodología.
Aquí las dos opciones son opuestas, y conviene entenderlo bien.
La hipoteca inversa es un préstamo: el dinero que recibe va sumando intereses y forma una deuda que crece con el tiempo. Esa deuda no se devuelve en vida; se salda al fallecer (lo vemos en la herencia).
La nuda propiedad no genera ninguna deuda: es una venta. Recibe el dinero y no hay intereses ni nada que devolver. Lo que ocurre es que ya no es el dueño de la vivienda.
Este punto es delicado y conviene confirmarlo siempre con un profesional, pero la idea general es esta:
El dinero de la hipoteca inversa no tributa en el IRPF, porque no es un ingreso, sino un préstamo. La Agencia Tributaria lo confirma cuando se cumplen los requisitos (tener 65 años o más, que sea su vivienda habitual y contratarla con una entidad autorizada). Además, suele estar exenta del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
En la nuda propiedad, al vender puede surgir una ganancia en el IRPF; ahora bien, a partir de los 65 años está exenta si se trata de su vivienda habitual, incluso vendiendo solo la nuda propiedad. El comprador, por su parte, paga el impuesto de transmisiones (ITP). Lo explicamos en detalle en los impuestos de la nuda propiedad.
Para muchas familias, esta es la diferencia que más pesa.
Con la hipoteca inversa, al fallecer, sus herederos reciben la vivienda junto con la deuda acumulada. Tienen, en general, estas salidas: pagar la deuda (con ahorros o con una hipoteca nueva) y quedarse la casa, o vender la vivienda, saldar la deuda y conservar el dinero sobrante. Un punto importante de protección: según el Banco de España, si los herederos no devuelven el préstamo, la entidad solo puede cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia, sin tocar el patrimonio personal de los herederos.
Con la nuda propiedad, sus herederos no heredan la vivienda, porque ya la habías vendido; al fallecer, el comprador pasa a tener la propiedad completa. Lo que sí pueden heredar es el dinero que recibió por la venta, si no lo has gastado.
No hay una opción mejor para todo el mundo: depende de su situación y de qué valora más. Como orientación:
Sea cual sea su preferencia, compare varias ofertas con calma, hágalo con información clara y apóyese en un profesional antes de firmar.
Esta guía se apoya en información de fuentes oficiales. Última revisión: junio de 2026. La normativa puede cambiar y cada caso tiene matices, así que conviene comprobar siempre la versión vigente y consultar con un profesional.
Aviso. Este artículo tiene una finalidad únicamente informativa y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal. Cada situación es distinta: antes de tomar una decisión, conviene consultar con un profesional de confianza. Puede leer también nuestro aviso legal.
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